Saída da Petrobras do XPCM | Por Artur Losnak

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Artur Losnak, CFA é formado em Engenharia Mecânica Aeronáutica pelo Instituto Tecnológico de Aeronáutica. Investe no mercado financeiro há mais de 10 anos, possui experiência tanto no sell side quanto no buy side. Acompanha o mercado de FIIs desde 2013 e possui as certificações CFA, CNPI, CGA, CPA – 20 e Administrador de Carteira de Valores Mobiliários (CVM).

Saída da Petrobras do XPCM

(Julho 09, 2019)

 

Relatórios do Credit Suisse, HFOF e fato relevante do XPCM

 

FIIs citados: HGPO, CBOP, FEXC, BTCR, HFOF, HGRE, GRLV, HGCR, HGLG, XPCM, TGAR, XTED, RNGO, CEOC, GTWR, TBOF, BBPO, THRA, SDIL, BBVJ, KNRI, RBRP

 

FIIs que possuo: HGPO, FEXC, HFOF, HGRE, GRLV, HGLG, XTED, RNGO, CEOC, TBOF, THRA, KNRI, RBRP

 

HGPO

Em termos operacionais, não houve novidade. Vacância estável em 1.73%.

Na linha jurídica, as conversas do fundo com a JHSF evoluíram e fecharam um acordo no mês de junho. O aluguel que a JHSF paga atualmente irá cair 45% e como contrapartida a arbitragem e processo judicial deixarão de existir. O fundo não terá despesas adicionais com o fim do contrato de consultoria imobiliária.

Na minha visão, a resolução do conflito foi resolvida de maneira bastante rápida. Todo mundo cedeu um pouco e vamos para frente. Credit Suisse afirmou que queda do aluguel da JHSF foi compensada parcialmente pela menor taxa de gestão. E aumentos adicionais de preço de locação dos outros inquilinos devem possibilitar a distribuição maior de dividendos no segundo semestre de 2019.

Comparando junho x maio, reduziram carência/desconto em 20 mil reais. Poderemos ver o real impacto do menor aluguel para a JHSF no próximo mês (julho).

O saldo de resultado acumulado do primeiro semestre fechou em 0.72 BRL/cota, o mesmo valor de dezembro/18. Fundo pagou então virtualmente 100% do lucro caixa auferido no primeiro semestre.

Tenho HGPO, gosto bastante da localização dele. Entendo que essa questão com a JHSF foi pontual e o fundo continua com seu rumo.

 

CBOP

Inquilino que iria sair do sétimo andar decidiu permanecer. Reajustes levaram a receita potencial (que o Credit define como receita antes de descontos) de 918 mil reais por mês para 959 mil reais por mês. O lucro líquido passou de 0.50 BRL/cota para 0.53 BRL/cota. Algo bom.

Precisamos vigiar a questão da revisional em 2020: 58% dos contratos.

Não tenho CBOP, tenho RNGO. É um fundo que entendo que está largado e faz sentido olhar com maior carinho. O pior já passou em Barueri.

Talvez faça sentido entrar quando HGRE zerar a sua posição.

 

FEXC

BTG quer fazer uma nova oferta no FEXC e convocou AGE para o dia 22 de julho. Eu ainda não entendi em termos práticos a diferença do FEXC e do BTCR.

Entendo que houve um estresse do FEXC ter uma porcentagem relevante do fundo em ativos da PDG, mas no fim deu tudo certo. Criaram depois o BTCR com uma taxa de administração mais gorda e fizeram ele crescer.

Querem captar 60 MM BRL (lote adicional de +67%), preço de emissão será o valor patrimonial da cota de junho (que não foi divulgado ainda) + 2.7%. Fator de subscrição deverá ser algo em torno de 0.4

O mínimo da oferta será 10 MM BRL, possuo interesse em entrar.

 

HFOF

Fundo captou 237 MM BRL na quarta emissão (não participei por não gostar do preço) e já alocou 208 MM BRL (88% do total).

Participaram da oferta do GTWR (que eu não gosto por causa da localização em Brasília) por causa do dividend yield projetado em 8% para o primeiro ano. Vamos aguardar o processo de renovação nos próximos anos.

Compraram FVPQ no leilão realizado recentemente (junto com HGBS) e aumentaram posição em TBOF, BBPO, THRA, SDIL, CEOC e GRLV.

Continuam vendendo BRCR. O fundo adequou a sua carteira e agora nenhum FII possui mais de 10%. A projeção de dividendos para o segundo semestre permanece a mesma: 0.57 BRL/cota em julho e agosto, 0.58 BRL/cota em setembro, 0.59 BRL/cota em outubro, 0.60 BRL/cota em novembro e 0.61 BRL/cota em dezembro.

O fundo está com um foco relevante e dividendos no curto prazo (BRCR) e agora GTWR e BBPO. Se gestor não conseguir um timing bom de saída, pode ter problemas no futuro.

 

HGRE

Vacância física e financeira estáveis no mês de junho contra maio (18.28% e 18.48%, respectivamente).

Comentaram que estão vendendo alguns FIIs para ter caixa para pagar a segunda parcela do Edifício Berrini One. Já pagaram 106.4 MM BRL e precisam pagar no dia 27 de julho 26.25 MM BRL (+ 3.5% de inflação = 27.2 MM BRL).

Os FIIs que HGRE possui são CBOP, CEOC, KNRI e RBRP. Já venderam toda a posição que tinham do BBVJ e estão reduzindo CBOP e CEOC.

Descontos caíram marginalmente de 254 mil reais em maio/19 para 239.9 mil reais em junho/19.

 

GRLV

Desconto caiu bastante de 786 mil reais para 265 mil reais no mês de junho contra maio. Esse efeito é pontual e o próximo semestre haverá um novo contrato com a Ambev. Maior prazo e maior desconto (revertendo em multa caso ela saia).

 

HGCR

Chamou a sexta emissão de 250 MM BRL, mínimo de 50 MM BRL (lote adicional de +20%). Direito de preferência de 0.40. Preço será 104.87 BRL/cota + 3.67 BRL/cota = 108.54 BRL/cota (contra 118.90 BRL/cota negociado na bolsa).

Alocaram 72 MM BRL em 3 CRIs: (i) CRI sênior da Helbor a IPCA + 6.75%, (ii) CRI subordinado da Helbor a IPCA + 7.75%; (iii) CRI Trisul a CDI + 1.35%.

Outras alocações no montante de 80 MM BRL sofreram atraso e devem ocorrer em julho. Alocação em CRIs ficou em 68.2% no mês de junho. Levando em conta algumas alocações no início de julho, este valor sobe para 78%. E, tudo correndo dentro do esperado, fecham o mês de juho com 91% alocado. Vamos checar mês que vem.

 

HGLG

Conforme comunicado anteriormente, fundo pagou 115.6 MM BRL por dois ativos (um monousuário e um multiusuário). Remanescente (352 MM BRL) será pago posteriormente.

Inquilino Fedex atrasou o pagamento por questões operacionais, mas já pagou o que devia.

Carência também estável mês contra mês: 271 mil reais em maio, 277 mil reais em junho.

TGAR

Captaram 118 MM BRL e fizeram três aquisições: Terra Nova (IPCA + 13.5%), Grupo CEM (IGPM + 11.28%) e Olímpia (aumento de uma operação já existente, IGPM +15%).

 

XPCM

Petrobras comunicou que irá sair do Edifício Corporate Macaé (imóvel do XPCM). A desocupação total irá ocorrer no final de dezembro de 2020, respeitando o mínimo de 12 meses de aviso da rescisão da locação.

Existia um pleito de trocar os prestadores de serviço de XP Gestão (gestora), Rio Bravo (administradora) e Atlantes (consultor imobiliário) para REC Gestão (gestora), BRL Trust (administradora) e UBS (consultor imobiliário).

Este pleito foi iniciado em abril e até o momento não foi concluído. XP e Rio Bravo ressaltaram que não foi por vontade deles a saída da Petrobras, e sim uma decisão exclusiva da Petrobras.

O prédio possui um ABL de 18.641 m2, maior que o prédio do XTED (7.012 m2).

Em torno de 1900 pessoas ocupam o imóvel, pertencentes à unidade de serviços submarinos, unidade de serviços de contratação, TIC e serviços compartilhados.

Petrobras comunicou que vai sair e eu entendo que não é truco dela, quer sair mesmo.

Há três contratos de locação: (i) locação base (120 meses); (ii) complementar I (118 meses); (iii) complementar II (110 meses).

Os contratos complementar I e II são atípicos, portanto não possuem direito a revisional. Estruturaram um CRI para fazer benfeitorias no prédio e o contrato complementar II seria quase que integralmente utilizado para pagar esse CRI.

A XP chama o pagamento deste CRI de cessão de créditos, como pode ser visto na página 2 deste link.

Vamos às multas. Petrobras deverá pagar de multa 6 vezes o valor da locação base proporcional ao tempo restante da locação quando da efetiva desocupação. Na minha conta é algo em torno de 1.24 BRL/cota.

Haverá também a indenização rescisória equivalente ao valor de locação complementar I e valor de locação complementar II vigentes à época da rescisão multiplicados pelo prazo remanescente de cada um dos contratos.

Na minha conta a indenização rescisória da locação complementar I equivale a 8.73 BRL/cota.

A locação complementar II surgiu de uma demanda da Petrobras em junho/14 para melhorias no imóvel. A Petrobras se comprometeu a pagar 21.7 MM BRL.

A Rio Bravo oficializou o aditivo da locação complementar II em ago/14 e em mai/15 fizeram um CRI para financiar essa customização. 94.93% do contrato de locação complementar II vai para o pagamento do CRI.

Podemos ver nos últimos relatórios mensais o fundo recebendo 0.11 BRL/cota no contrato de locação complementar II e pagando 0.10 BRL/cota na cessão. Nas minhas contas, o fundo tem direito a receber 4.00 BRL/cota por causa do contrato de locação complementar II e pagar/gastar 2.77 BRL/cota por causa da cessão.

Temos 5 MM BRL no caixa em mai/19, o que equivale a 2.10 BRL/cota e o dividendo previsto até dez/20 é de 16.50.

 

Somando tudo e desconsiderando o imóvel em si, temos 29.80 BRL/cota.

Aí fica a pergunta, é melhor investir no XTED ou no XPCM?

Eu tenho XTED e não tenho XPCM, por XTED estar largado e XPCM estar 100% locado para a Petrobras.

E agora, com a saída da Petrobras, algo muda?

Para mim não. Segundo as minhas contas, XTED negocia a um preço de 1.47 mil reais o metro quadrado, enquanto o valor implícito do XPCM é 9.3 mil reais o metro quadrado. XPCM deveria cair a 41.17 BRL/cota para negociar no mesmo preço que o XTED.

 

XTED está mais barato no momento

 

Portanto prefiro ter XTED.

Sim, existe a possibilidade de determinado inquilino gostar mais do XPCM que do XTED e o XPCM ser locado mais rapidamente. É um risco, que prefiro correr via XTED.

E se a Petrobras permanecer até o fim do contrato? Trabalhando com uma taxa de desconto de 12%, e usando a técnica do DDM chego em um valor justo de 101.91 BRL/cota. Tudo dando certo, chegamos em algo bem próximo preço atual de bolsa (101.99 BRL/cota). Não tem upside.

E tem FoF com o XPCM? Observando os últimos relatórios, achei apenas o BPFF. Ele possui 3%, o que representa umas 85 mil cotas de XPCM, algo em torno de 12 dias de negociação. Se ele decidir vender, sai de baixo.

 

O valor de locação base e o valor de locação complementar I são reajustados anualmente e pagos no mês de outubro. O valor de locação complementar II é reajustado anualmente no mês de agosto. Qualquer dúvida/questionamento, olhe na planilha que fiz neste link.

 

Tem mais dúvidas, me manda mensagem no Instagram (@losnak).

 

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