Porque incluí Fundos Imobiliários em meus investimentos (parte 2) | Por Sérgio Benáglia

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Sergio Benaglia

Investidor de fundos imobiliário e ações com foco em dividendos. Investidor de imóveis com foco em ganho de capital e renda. Possui especialização / MBA em Mercado de Capitais e graduação em Finanças.

Porque incluí Fundos Imobiliários em meus investimentos (parte 2)

 

 

Bom, voltando ao nosso diálogo, como dito anteriormente (click aqui para ler a parte 1 desse artigo), passei a incorporar no investimento em ações a experiência advinda dos investimentos em imóveis físicos. 

 

O que os negócios em imóveis físicos me agregaram como investidor de Renda Variável?

 

  • Análise dos fundamentos de um ativo: o porque aquele ativo valoriza-se ou ganha alto preço agregado. Algo que a análise técnica pelos gráficos dificilmente precifica, algo intrínseco, micro, macro, que faz o povo pagar mais por diversos fatores. Esta valorização pode se dar tanto no Longo Prazo(L.P.), com sua devida maturação, como no Curto Prazo(C.P.), com as oportunidades que surgem. E acreditem, elas sempre surgem!

 

  • Fatores humanos: principalmente psicológicos, influenciam demasiadamente na sua decisão de compra, muitas vezes ultrapassando o racional, ou seja, a balança pendendo mais para o emocional do que para o racional. Podemos observar isto em especulações, como as do pré-sal, em que determinadas regiões seriam beneficiadas levando seus preços a dispararem apenas por suposição e não pelos fatos, desequilibrando a lei da OFERTA x DEMANDA, super-elevando o preço do m2 destes lugares a patamares muitas vezes incompatíveis com a realidade brasileira. Projetando isto para a bolsa, observamos as pechinchas nas épocas de crise e a euforia da manada compradora nos períodos promissores.

 

  • Devida atenção ao Fluxo de Caixa: Nós não precisamos necessariamente investir num ativo pensando em sua venda e no seu lucro. Podemos buscar ativos perenes, aqueles que nos renderão pela vida e por nossos herdeiros, em sua fase de fruição. Ativos para o Longo Prazo, analisando-os sob esta perspectiva e seus objetivos.

 

  • Potencialização dos ganhos: buscar ativos que rendam algo entre sua compra e sua venda. Aluguéis, rendimentos, dividendos, qualquer tipo de remuneração para alavancar os retornos.

 

  • Preço/Prazo/Objetivo: entrar em uma aquisição com objetivos definidos. Prazo do seu investimento, fase do ativo(desenvolvimento/construção/maturação), o que esperar dele, LUCRO ou RENDIMENTO, Perenidade ou Trade, usufruto ou negócio, pronto ou reforma, preço máximo de aquisição, mínimo de venda, margem de prejuízo aceitável, entre outros fatores.

 

Paralelamente aos aportes, sempre busquei formalizar os estudos nesta área financeira e foi cursando meu MBA em Mercado de Capitais, juntamente com Danilo Bastos , que fui apresentado de maneira mais assertiva e profunda ao universo dos Fundos de Investimentos Imobiliários(FII). Já tinha ouvido falar, mas nunca havia me chamado a devida atenção. Acredito que o nome “FUNDO” afastou este interesse, não imaginava que as cotas eram negociadas em bolsa e pelo home-broker. Neste MBA, Danilo fez seu TCC comparando os Fundos Imobiliários como alternativa ao investimento em imóveis para o investidor pessoa física. Sua leitura juntamente com nossas conversas, passaram a me atrair para este tipo de modalidade de investimentos. Este foi o gatilho para o início da minha análise e posterior primeira aquisição de cota.

 

Minha análise inicial focou nos fatores adquiridos com a experiência em imóveis físicos citados acima. Como segundo passo, incluí as seguintes análises:

 

  • Risco x Retorno: levantar os riscos, conhecê-los, mensurar o retorno e estabelecer um prêmio em relação aos investimentos mais seguros e em relação aos próprios imóveis;

 

  • Rentabilidade: estudar as possíveis e potenciais fontes de receita;

 

  • Comparativo com imóveis físicos: relação entre os riscos, administração, gestão, acompanhamento, rentabilidade periódica, lucros, ganhos de capital, tributação(Imposto de Renda) dos FII’s X Imóveis;

 

  • Qualidade de Vida: por considerar o fator tempo como nosso ativo mais valioso, eu passei a incluir este aspecto na análise dos meus investimentos, dado que, considero em nada valer, termos dinheiro e não termos tempo para gastá-lo, ou seja, todo este planejamento tem unicamente o propósito de me proporcionar uma vida com qualidade no aproveitamento do meu tempo. O investimento não pode me despender um tempo demasiado que sinta que o estou desperdiçando, afinal, dinheiro nós sempre conquistamos mais, já o tempo…

 

Finda a análise, acompanhei o comportamento de algumas cotas que me interessavam, fiz minha análise básica de precificação e efetuei os disparos das ordens começando com pouco apenas como test-drive. Passado o primeiro mês, lá estavam pingando os rendimentos dos FII’s, como esperado de acordo com os estudos. Eram centavos, algo insignificante para os aspirantes da tão sonhada Independência Financeira, porém números muito atrativos em porcentagem(%), no quesito retorno. 

 

Após o teste, fui construindo uma relação de segurança com o ativo(algo que considero imprescindível para todos tipos de investidores), principalmente após constatar que os retornos eram bem superiores que os proporcionados pelos imóveis, além dos rendimentos serem isentos de imposto de renda para pessoas físicas sob determinadas condições, e do acompanhamento dos fundos ser algo simples.

 

Cheguei à conclusão que aquele tipo de investimento indireto em imóveis e seus derivativos valiam muito à pena por várias razões, as quais irei enumerar em nosso próximo encontro.

 

Hasta la vuelta!

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