Fatos Relevantes da Semana (10 AGO 2019) | Por Artur Losnak

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Artur Losnak, CFA é formado em Engenharia Mecânica Aeronáutica pelo Instituto Tecnológico de Aeronáutica. Investe no mercado financeiro há mais de 10 anos, possui experiência tanto no sell side quanto no buy side. Acompanha o mercado de FIIs desde 2013 e possui as certificações CFA, CNPI, CGA, CPA – 20 e Administrador de Carteira de Valores Mobiliários (CVM).

ABCP + conversa com Arthur

 

Aqui eu coloco a minha visão sobre o evento do ABCP e o resumo da minha conversa com o Arthur

 

FIIs citados: ABCP, XPML, FFCI, KNRE, JSRE, SAAG, PATC, TBOF

 

Fiis que possuo: XPML, FFCI, JSRE, SAAG, TBOF

 

ABCP

CVM pediu o refazimento das demonstrações financeiras de 2017 e 2018 do ABCP por entender que ele não se enquadra na lei de fundos imobiliários.

CVM se baseia no ponto de que o fundo não pode investir em empreendimentos que tenham como incorporador ou sócio de imóvel pertencente ao fundo, cotista que possua isoladamente, ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de 25% das cotas.

No caso do ABCP, a Cyrela Commercial Properties (CCP) tem 61% das cotas.

Obviamente alguma empresa incorporou/retrofitou o imóvel que acabou virando o shopping Grand Plaza (ABCP).

Eu não tive acesso ao CNPJ do incorporador/”retrofitador”, então não posso concluir se há parte relacionada ou não.

Como a Rio Bravo escreveu que o FII foi criado antes da lei 9779, dá para entender que existe parte relacionada entre a CCP e o incorporador/retrofitador. Eu não sou advogado, mas a lei nova costuma se sobrepor à antiga.

Qual o motivo de pedir apenas 2 anos de refazimento das contas da empresa e não 20 anos?

Também não entendi, talvez a CVM só tenha amparo legal nestes 2 anos.

CVM excedeu os seus deveres legais?

Rio Bravo disse que era dever da Receita Federal do Brasil solicitar pagamento de imposto, não a CVM fazer exigências.

Sim, em alguns casos há sim sobreposição de funções. Eu prefiro que a polícia militar e a GCM (Guarda Civil Metropolitana) vigiando a rua do que ambos evitarem a rua e falarem que é responsabilidade dos outros.

O que vai acontecer?

Na minha visão CVM está certa. Para chegar aonde chegou, CVM precisa estar convicta e ter argumentos fortes.

Ou CCP reduz a sua participação ou temos uma empresa listada.

Houve um grande estresse na discussão do MFII com a CVM, mas CVM ganhou a discussão e houve redução do patrimônio em 10%.

 

XPML

Comprou 10% do Shopping Plaza Sul por 55.3 MM BRL, expectativa de gerar 4.3 MM BRL no primeiro ano. Cap rate de 7.7%. Não é ótimo, mas se aproxima da realidade atual de juros baixos.

 

FFCI

Assinou uma compra de um ativo em SP por 55 MM BRL, não deu maiores detalhes.

 

KNRE

Aprovou em AGE a postergação do vencimento do fundo.

 

JSRE

Está reduzindo SAAG

 

PATC

Comprou 1 andar na Vila Olímpia por 21 MM BRL.

 

TBOF

Dois novos alugueis: Tundra irá usar a cobertura (e pagar variável) e Emae irá locar 3198 m2.

Ocupação deve subir de 76% para 81% (sem contar a cobertura).

 

FIIP11b

Houve distrato com MGLU de imóvel que representava 18.11% do aluguel total do fundo. Não informaram sobre novos inquilinos

 

TGAR

Adquiriram 2 CRIs: (i) Gramado, IPCA + 17%, vencimento abr/24, modalidade multri fracionada; (ii) Parque dos Girassóis, loteamento, IPCA + 14.7%, vencimento jun/29

 

UBSR

Tomou um CRI Socicam (Aeroporto de Goiânia), 10 MM BRL, IPCA + 9%, vencimento dez/26

 

Conversa com o Arthur Vieira de Moraes

 

 

Abaixo coloquei os tópicos que queria discutir com o Arthur. Infelizmente não tivemos tempo para discutir tudo.

 

Livro

Li alguns livros de fundo imobiliário e era um pouco distante do leitor. Era uma voz impositiva, parecendo uma relação hierárquica. Focando muito em definições e lei
Decidi escrever o livro com uma proposta ao contrário, algo mais fácil de ler e não focar em definições.
Como que eu poderia dizer isso ao leitor? Na falta de ideia melhor, coloquei o título como FIIs para não iniciantes. É um bom filtro para não ser a primeira leitura
Focar na experiência própria, o que eu procurava para alocar em determinado ativo. Fiz uma lista de perguntas para o investidor ter como base antes de decidir investir em determinado ativo
Ter consciência da relação risco x retorno. Se você acha que vai ganhar menos dinheiro (dividendo + ganho de capital) que em outro ativo de menor risco, não invista em fundos imobiliários.
Não invista em um produto apenas por ele ser isento de imposto de renda. Invista por você entender e gostar do ativo.
Uma das primeiras coisas que escrevi no livro foi: não tem ideia nenhuma de qual FII começar a estudar? Leia relatório gerencial de FoF
Eu coloquei no final os ativos em que eu invisto para dar uma sugestão adicional.

Sim, existe o desânimo de estudar um FII, gostar dele e descobrir que ele está caro. É o gosto amargo da consciência. Saiba que tudo tem um preço e procure sempre expandir a sua “grade de cobertura”.
O grande appeal de fundos imobiliários é você poder criar a sua carteira previdenciária. Com os desafios que o Governo Federal está vivendo, a construção de algo para o futuro

Eu faço atualizações constantes no livro, costuma ser mensalmente.

 

 

VP
Entenda como valor patrimonial do fundo é composto. Depois tente compor o seu valor patrimonial.
VP por si só não diz muita coisa. Caso do XPCM: VP é 83 reais por cota, mas o laudo do imóvel foi feito descontando os fluxos futuros de caixa dos contratos atuais de aluguel. Com rescisão da Petrobras, certamente teremos outro laudo e outro valor patrimonial
HGBS: Laudo do Goiabeiras caiu 30% de um ano para outro por causa de uma maior competição na região.

 

MTM
Precificar é algo bastante difícil, em mercados líquidos dizemos que a oferta e a demanda definem o preço do ativo. E quando não há liquidez?
O administrador do FII é responsável pela marcação a mercado.
Costuma-se fazer de duas maneiras:
• Observa-se o prêmio em relação à NTNB equivalente no dia da emissão do CRI e “congela” o prêmio. Pode ajustar o prêmio se o risco da empresa melhora ou piora
• Acompanha na curva até o vencimento
Se você compra o CRI na emissão e segura até o vencimento, não há problema algum (supondo que não há default).
O grande desafio é quando você entra no CRI em um determinado momento e sai em outro momento. Além do gestor de CRI ter liberdade de comprar e vender CRIs, o cotista de FII pode entrar e sair quando ele bem entender do FII.
É necessário caminhar a uma padronização para não prejudicar o cotista. Devemos levar esta pauta à Anbima e à CETIP.

 

Emissão de FIIs
Eu entro em emissão que tem um propósito. Se é para emitir para colocar dinheiro no bolso, eu acho errado. É bastante importante ter uma velocidade de alocação, não demorar muito, ter um pipeline de ativos.
O mais importante e o que muita gente esquece: você é dono do seu dinheiro. Você decide se aloca ou não na oferta. Você está com alguma dúvida e não tem conforto em investir? Não invista.
Não podemos negar que o mercado estava reprimido e estamos tendo um número gigante de emissões.
Vantagens da emissão é
• Não pagar corretagem (hoje isso não é mais válido)
• Poder comprar uma grande quantidade de cotas a um valor pré determinado, às vezes com desconto
EMISSÃO BOA É EMISSÃO QUE DÁ CERTO.
Houve uma discussão sobre qual o preço da oferta no XTED. Cotista relevante queria a média móvel dos últimos meses (6 reais) e outros cotistas queriam a 10 reais (desconto do valor patrimonial). Enquanto isso, o preço de mercado era 7 reais.
Quem que vai colocar dinheiro a 10 reais se pode comprar na bolsa a 7 reais? Acabou que a emissão foi inviabilizada.
Preço de emissão: normalmente está definido no regulamento. Se necessário, convocam uma assembleia para aumentar o capital autorizado e definir o preço de emissão.

 

FoF
VP é o preço do FII no último dia útil do mês que está na carteira do fundo. Podemos dizer que VP do FoF é o VP “mais próximo da realidade”.
Temos 11 FoFs na bolsa e apenas 1 (KFOF) não tinha BRCR quando ele pagou a amortização relevante de 10 BRL/cota.
FoFs então pagaram dividendo relevante no primeiro semestre de 2019.
FoF faz sentido investir se você olha a carteira dele, gosta e pode comprar os mesmos ativos com desconto.
Eu tenho FoF e acho uma ótima sugestão de ativos para estudar o que eles compraram e venderam recentemente. Óbvio que há discordâncias: no mesmo mês, MGFF estava comprando BRCR e HFOF estava vendendo.
FoF raiz: 90% em FIIs;
FoF nutela: 67% em FIIs; isso retira o fator cíclico dos FoFs: ir bem quando todos FIIs vão bem e ir mal quando todos FIIs vão mal. Se FIIs estão esticados, ele pode alocar em CRIs (que é melhor que deixar o dinheiro em caixa).

 

Mensagem

  1. Entenda o que você está investindo, a ponto de poder explicar para alguém o que aquilo é
  2. Escreva em um papel os argumentos para defender a sua tese, cheque ela frequentemente
  3. Crie o seu próprio valor patrimonial

 

 

Nova oferta VISC

 

VISC fazendo nova oferta, BPFF girando carteira e mudança de público alvo de FII

 

FIIs citados: BMLC, MALL, CPTS, BPFF, VLOL, SPTW, PORD, JRDM, KNIP, HGLG, HGBS, KNCR, RBCO, XPCM, VISC,

 

FIIs que possuo: BMLC, VLOL, SPTW, JRDM, KNIP, HGLG, HGBS, VISC,

 

BMLC

Fundo irá extinguir ação de despejo contra a A5 Gestão de Investimentos pois ela pagou o que estava devendo. Após despesas, fundo recebeu 0.13 BRL/cota.

 

MALL

Administrador deliberou sobre uma terceira oferta de 400 MM BRL, preço de emissão de 97.49 BRL/cota + 4.11% custos = 101.50 BRL/cota (atualmente negociado em 105.99).

O montante mínimo será de 100 MM BRL e o fator de subscrição será 1.55.

Não falaram sobre os ativos alvo.

 

CPTS

Fundo irá convocar uma AGE para aprovar a sua quinta oferta, captação alvo de 150 MM BRL. Montante mínimo será de 30 MM BRL e o preço de emissão será 97.58 BRL/cota (valor patrimonial) + custo.

 

BPFF

Venderam VLOL, SPTW, PORD, JRDM e aumentaram posição em KNIP e HGLG. Iniciaram posição em HGBS, KNCR e RBCO

Não comentaram sobre XPCM. Clique aqui para ver o comentário recente sobre o XPCM.

 

VISC

Nova oferta VISC, será 476 (restrita a investidores profissionais). Querem captar 280 MM BRL, preço de emissão será 104.80 BRL/cota +3.05% = 108 BRL/cota.

Montante mínimo será de 130 MM BRL. Fator de direito de preferência será 0.32

Para quem tinha dificuldade em alocar recursos, captar 280 MM BRL me parece que achou a mina de ouro. Espero que esta alocação seja realmente rápida.

Como é oferta 476 não devem fazer disclosure sobre ativos alvo e oferta deve ter liquidação rápida.

 

KNCR

Houve aprovação da mudança do público alvo de qualificado para investidores em geral.

 

 

EDGA: round 2

 

Uma oferta nova e duas AGEs para definir consultor imobiliário.

 

FIIs citados: MAXR, EDGA, FFCI, IRDM

 

FIIs que possuo: EDGA, IRDM

 

MAXR

AGE para aprovar a contratação de um novo consultor imobiliário: (i) CBRE; (ii) Matchpoint ou (iii) Soulmalls. A consultora atual (Efimo) avisou que não gostaria de renovar em junho/19 e atualmente o fundo não possui consultor imobiliário.

Pelo que entendi, a remuneração do consultor imobiliário não deverá mudar (0.5% ao ano do valor de mercado, limitado a 0.5% do valor patrimonial)

 

EDGA

Cotista com mais de 5% convocou AGE para aprovar CBRE (e substituir FG/A) como consultor imobiliário.

Após um pouco mais de 1 mês da fatídica assembleia, temos mais um capítulo na novela.

 

IRDM

1.200.000 cotas poderiam ser integralizadas via direito de preferência e 775.988 foram efetivamente exercidas. Sobra então 31 MM BRL para investidores profissionais.

Eu participei desta oferta.

 

FFCI

Fundo anunciou a sétima oferta, com meta de captar 125 MM BRL. O lote adicional será de 30% (37.5 MM BRL) e o montante mínimo será 20 MM BRL.

O preço de emissão será 167 BRL/cota + custos = 171.93 BRL/cota

Você viu o que aconteceu na última AGE do EDGA? Clique aqui

Novo fundo na área

 

Movimentações de 2 FoFs, novidade sobre fundo de desenvolvimento e fundo do Santander concluindo captação.

 

FIIs citados: KNRE, ALZR, KFOF, BCFF, SADI, CPTS, TGAR, XPLG

 

FIIs que possuo: ALZR, BCFF

 

KNRE

Está propondo postergação do prazo de vencimento do fundo por 2 anos (ago/19 para ago/21). Caso cotistas não aprovem a postergação do prazo do fundo, irão distribuir proporcionalmente o estoque que o fundo possui atualmente (algo que eu acho pouco líquido e muito ruim).

O fundo já tem 85% das unidades vendidas e tudo está pronto. Basta vender.

Cronograma estimado pela Kinea

A taxa de administração foi pleiteada para 1%, redução ao atual de 2%

Não achei a data da AGE.

 

ALZR

Fundo fez duas aquisições, de um total de 28 milhões de reais. Cap rate foi bom, acima de 9%.

Levando em conta o caixa de 172 MM BRL, ainda precisam alocar em torno de 144 MM BRL.

 

KFOF

Nenhum ativo novo na carteira, reduziu BBPO e aumentou SDIL

 

BCFF

Aumento de exposição ao BTCR e redução do HTMX

Novo ativo da carteira é RBRY, um FII de CRI da RBR.

 

SADI

Fundo do Santander de CRIs com exposição ao CDI teve sua oferta encerrada. Captaram 318 MM BRL (montante alvo era 300 MM BRL). Vamos ver a velocidade de alocação.

Não falaram a data de início de negociação, acredito que deve ser esta semana/semana que vem.

 

CPTS

Fundo comprou 3 CRIs: (i) 10 MM BRL no CRI Helbor IPCA + 7.7%; (ii) 10 MM BRL no CRI JHSF Malls IPCA + 6.45%; (iii) 10 MM BRL no CRI JSHF Malls CDI + 2.15%

Leia o comentário que eu fiz recentemente sobre o SADI aqui.

 

TGAR

Fundo anunciou a sétima emissão e pretende captar 200 MM BRL e o montante mínimo será 30 MM BRL. Preço de emissão será 134.91 BRL/cota + 5.5% de taxa = 142.33

Direito de preferência será 0.99, fundo irá praticamente dobrar.

Vamos ver a velocidade de alocação após a captação.

Taxa na oferta está um pouco acima de peers

 

XPLG

Comprou cotas do NE Logistic, localizado em Pernambuco, por 537 MM BRL. Já pagou o sinal de 10 MM BRL.

Olhando para a receita, 31% é proveniente de contratos típicos e 69% de contratos atípicos.

Não falou cap rate, então fica um pouco difícil de ver se foi uma transação boa ou não.

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