Boletim Semanal FII´s (25/11/19 – 29/11/19) | Por Danilo Bastos

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Desde 2004 no mercado, sempre seguindo a filosofia Buy and Hold e foco em dividendos. Possui MBA em Mercado de Capitais, graduação em Finanças e é um dos autores do livro Guia Suno Fundos Imobiliários.

Boletim Semanal FII´s (25/11/19 – 29/11/19) | Por Danilo Bastos

 

ALMI11
Fato Relevante: assinou um novo Contrato de locação, com a atual locatária, TEEKAY DO BRASIL SERVIÇOS MARÍTIMOS LTDA., referente a 1.246,20m² de área locável, localizado no 25° andar do Imóvel, com prazo de 5 anos contados a partir de 15/11/2019 com carência e descontos em linha com o praticado na região. Esta nova locação impactará positivamente a receita do Fundo em aproximadamente 37.79% em comparação às receitas do mês de outubro de 2019, ou, aproximadamente R$ 1,35 por cota. A vacância do Imóvel, irá para 78,56%. Administradora esclareceu que em decorrência da vacância, os valores dos contratos vigentes serão utilizados para arcar com as despesas ordinárias do Fundo.


BMLC11B
Relatório Gerencial: a distribuição de rendimentos em outubro de 2019 foi de R$0,42 por cota (mês de referência – setembro / 2019). A ocupação dos imóveis do Fundo na Torre do Rio Sul está em 97,84% e a ocupação total dos imóveis do Fundo está em 98,27%. É esperado que ao longo dos próximos 12 meses a distribuição de rendimentos seja positivamente impactada pela menor despesa com áreas vagas e pelo aumento da receita com as novas locações, de forma gradual, na medida em que os novos contratos superem os períodos de

 
BTCR11
Relatório Gerencial: A distribuição de rendimentos referente ao mês de outubro foi de R$0,576 por cota, o que representa um dividend yield de 6,91%, considerando o preço de emissão das cotas, de R$100,00, o que representa mais de 120% da taxa DI do período. Vale ressaltar que o nível do rendimento reflete: (1) O período de alocação dos recursos da 3ª emissão e (2) Níveis de inflação abaixo da média nos últimos períodos. Em outubro, foram adquiridos 2 novos CRIs: O primeiro substituiu o CRI JCC Iguatemi, que já estava na carteira e foi antecipado, com estrutura semelhante ao CRI anterior, porém com um LTV menor (46%) para a série sênior, foram adquiridos R$ 15 milhões do CRI na taxa de DI+1.3%. O segundo CRI possuí como lastro debêntures de emissão da Vitacon, a operação possui diversos níveis de garantia: imobiliária, com LTV estimado de 53% para a série sênior, cessão fiduciária de recebíveis, aval, alienação fiduciária de cotas de SPEs e fundos de reserva e de obras, além das séries subordinadas. Foram adquiridos R$ 18 milhões do CRI Vita com na taxa de DI + 2.5%.

 

EURO11
Relatório Gerencial: em 31 de outubro de 2019 foi publicado Fato Relevante informando a celebração do contrato de locação objetivando a locação do módulo IV com área de 5.061m² localizado no Centro de Distribuição Anhanguera, “CDA”. O contrato possui vigência de 3 anos.
Em novembro foi celebrado um contrato de locação para locação parcial e temporária objetivando área de 1.500m² do módulo I, localizado no Centro de Distribuição Anhanguera. O contrato possui vigência de 2 meses com início em 11/11/2019 e término em 11/01/2020. O acréscimo no fluxo de caixa do Fundo durante este período será de R$ 0,11 / por cota. Cabe ressaltar que a locação desta natureza foi firmada em caráter excepcional, assim, o imóvel continuará disponível no mercado para que seja comercializado com outros interessados. No mês de outubro, o Centro de Distribuição Anhanguera recebeu visitas de 3 empresas distintas buscando entre5.000 m² a 10.000 m².

 

FIIP11B
Fato Relevante: informou do inadimplemento do valor do aluguel referente ao mês de julho/2019, por um dos seus inquilinos. O inadimplemento ora informado representa decréscimo de aproximadamente R$0,35 por cota nos rendimentos a serem distribuídos pelo Fundo referentes ao mês de agosto. O contrato de locação mantido entre o Fundo e a Locatária representa aproximadamente 32% da receita imobiliária total do Fundo (base –novembro/2019).


GGRC11
Fato Relevante: a Administradora (CM Capital Markets) divulgou, no dia 24/11, fato relevante informando que teve conhecimento por informações públicas que alguns dos sócios da Gestora do Fundo, no caso a SUPERNOVA CAPITAL LTDA., estão envolvidos em investigação que corre em segredo de justiça. Em decorrência desta investigação, foram expedidos mandados de prisão, em sede de medidas cautelares temporárias. Com base nas informações disponíveis até o momento (uma vez que o processo corre em segredo de justiça), bem como nas diligências até o momento empreendidas, não foi identificado nenhuma relação entre a investigação, a Gestora e eventualmente os fundos por ela geridos. Não obstante, a Administradora permanecerá realizando as diligências necessárias e novas diligências, e caso necessário, novos fatos poderão ser divulgados.
Fato Relevante: em 24 de outubro de 2019 foi assinado o Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Imóvel, cujo objeto foi a aquisição do imóvel localizado na Cidade de Igarassu, Estado de Pernambuco. No Imóvel será edificado um galpão industrial através de um contrato de locação atípico na modalidade built-to-suit (BTS) para uma empresa que desenvolve, fábrica e entrega produtos, sistemas e serviços para os setores automotivo, de energia e engenharia. Superadas as condições precedentes previstas na Promessa de Compra e Venda, o Fundo comunica que em 29 de novembro de 2019 foi paga a 1ª tranche do preço de aquisição no valor de R$19.841.148,50, equivalente à 30% do valor de aquisição do Imóvel. Sendo assim, a partir da presente data, o Fundo passará a receber do vendedor do Imóvel o valor de R$148.808,61 a título de Prêmio de Locação, cujo primeiro pagamento ocorrerá até 06 dezembro de 2019.


HTMX11
Relatório Gerencial: A carteira do Fundo Maxinvest apresentou em setembro de 2019 uma taxa de ocupação de 74% e diária média de R$347, resultando em um Ver PAR de R$257. Na comparação com o mesmo mês de 2018, a taxa de ocupação foi superior em 1%, a diária média cresceu 9% e o Ver PAR foi 10% acima. Em setembro, a cidade recebeu poucos eventos, no entanto, os hotéis permanecem com estratégias rígidas para o crescimento da diária média. Em geral, a carteira tem evoluído neste índice, com principal destaque para os produtos mid scale e upper mid scale.
Durante outubro, uma unidade hoteleira foi vendida por um valor aproximadamente 1 vez o valor da compra atualizado por IPCA, gerando uma receita com vendas, deduzidos os custos de aquisição, de R$247.099,49 que após a dedução da taxa de performance, resultou em lucro líquido de R$242.737,45 ou aproximadamente R$0,2169 por cota. Desde que o ciclo de desinvestimento iniciou, foram vendidas 380 unidades hoteleiras perfazendo o valor de R$44,61 por cota amortizada. No início de novembro, a carteira do Fundo começa operando com 403 unidades hoteleiras em 22 hotéis.


IRDM11
Relatório Gerencial: o fundo realizou distribuição de rendimentos no dia 19/11/2019 de R$0,8022 / cota para os cotistas que detinham cotas no dia 11/11/2019. No rendimento de outubro, os impactos negativos gerados pela divulgação dos últimos dados de inflação, que vieram abaixo do esperado, foram contrabalanceados pela realização com lucro de algumas posições em FIIs e CRIs.


Movimentos realizados no mês:
Fundos Imobiliários -FIIs


• HCTR11: Redução de R$2,6MM na posição ao preço médio de R$139,78 / cota;


• BCRI11:Venda da posição total no valor de R$8,7MM ao preço médio de R$116,69 / cota e recompra de R$3,7MM, através do exercício do direito de subscrição na oferta de novas cotas, ao preço médio de R$110,00 / cota;


• VRTA11: Venda da posição total no valor de R$3MM ao preço médio de R$121,00 / cota;


• HABT11: Nova posição no valor de R$2,2MM ao preço médio de R$106,43 / cota.

CRIs
• CRI Petrobras 3: Redução de R$24 mil na posição a um ataxa de IPCA+3,5% a.a.;
• CRI MRV (Urbamais): Venda da posição total no valor de R$131 mil a uma taxa de CDI+0,8% a.a.;
• CRI VLI2: Nova posição no valor de R$4,6MM a uma taxa de IPCA+5,82%a.a.-atentar que o fundo já teve esse ativo no passado;
• CRI Transpes: Nova posição no valor de R$10MM a uma taxa de IPCA + 9% a.a

 

MGFF11
Relatório Gerencial: divulgou relatório gerencial informando que as únicas diminuições significativas que realizamos na carteira do fundo foram XPIN e HSML. A decisão foi embasada por julgar que havia outras oportunidades mais interessantes de alocação de curto prazo e pelo fato de que estes fundos farão ofertas no futuro em preços que permitem remontar, pelo menos parte das posições, a preços que a gestão julga interessantes. Já as únicas compras significativas foram as ofertas do HGRE e FFCI (agora RCRB) pois ambas ofertas estavam apresentando preços bastante descontados em relação aos preços de tela.

 

OUCY11
Relatório Gerencial: durante o mês de outubro a administração adquiriu um CRI. A alocação em ativos alvo ficou em 62,8% do PL no mês em comparação a 65,7% do PL no mês anterior, devido a entrada de aproximadamente R$29milhões da 2ª Emissão. O resultado distribuível no mês foi de R$0,43 / cota, sendo que efetivamente foram distribuídos R$0,45 / cota utilizando-se da reserva realizada nos meses de fevereiro, março, agosto e setembro. O Fundo conta ainda com uma reserva de lucros de aproximadamente R$0,19 / cota. No dia 14 de novembro foram anunciados também o rendimento dos recibos OUCY12 e OUCY13, R$0,17 e R$0,50 respectivamente, pagos referente aos meses de setembro e outubro. Os recibos OUCY12 e OUCY13, resultantes da 2ªEmissão, foram convertidos em cotas do Fundo e ficaram disponíveis para negociação sob o código OUCY11 no dia 18 de novembro.

 

PATC11
Fato Relevante: foi celebrado, no dia 28/11, Compromisso de Compra e Venda, tendo por objeto a aquisição de um conjunto comercial do Edifício Icon Faria Lima, localizado na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Avenida Faria Lima, nº 3311, pelo valor de R$9.400.000,00, a ser pago quando superadas as condições precedentes do CCV. O Fundo não desembolsou recursos, pois não houve pagamento de sinal.

 

RBRD11
Fato Relevante: devido ao atraso do pagamento do aluguel de dois imóveis referentes à competência do mês de outubro/2019, houve a redução do valor de rendimento declarado em 29 de novembro de 2019. O aluguel dos imóveis representa aproximadamente 85,40% da receita imobiliária total do Fundo e será regularizado no mês de dezembro de 2019. Desta forma, tal receita não será distribuída juntamente com os rendimentos do mês corrente.

 

RBRR11
Relatório Gerencial:
• O fundo realizou 3 novos investimentos e aumentou a posição em 1 ativo em outubro, atingindo 85% do PL do fundo alocado em ativos imobiliários nas estratégias CORE e TÁTICO;
• Destaque para a operação CRI Itaim Bibi-SP, AAA. Operação originada, estruturada e 100% investida pelo fundo. São R$60 milhões, remunerando CDI + 1,85% a.a. com garantia (Alienação Fiduciária) de área comercial localizada na rua Leopoldo Couto de Magalhães, 100 metros da Av. Faria Lima, São Paulo–SP;
• Ainda dentro da estratégia CORE foi adquirido R$16 milhões do CRI HL Faria Lima remunerando a CDI+1,85% ao ano com garantia em edifício AAA localizado em São Paulo, capital. Como estratégia TÁTICA (carrego positivo e potencial ganho de capital), foi alocado R$41 milhões no CRI JCC Iguatemi Fortaleza remunerando a CDI+1,40% ao ano com garantia no shopping AAA Iguatemi Fortaleza;
• Ao longo do mês foi realizado resultado expressivo na posição TÁTICA de cotas do FII BCRI11 com um ganho de capital líquido de 8,9% em 4 meses, equivalente a um retorno de 29% ao ano.
• O spread de crédito da alocação ao fim da última emissão é, significativamente, superior ao realizado no início do fundo. São 400 bps de spread versus a NTN-B de 3 anos. O spread foi aumentado sem aumentar a Duration da carteira que hoje é de apenas 3,5 anos;
• Continuam as originações ativas de operações restritas (ICVM476). São 5 operações de CRI High Grade dentro da estratégia CORE no montante total de R$205 milhões e taxa média de CDI+3,45%a.a.. O pipeline foi integralmente originado e estruturado pela RBR.

 

RBVA11
Fato Relevante: até a presente data (26/11), o Fundo possuía três imóveis localizados em São Paulo ainda não entregues para a Caixa, inicialmente contratados pela mesma no formato Built to Suit (“BTS”). Foi assinado, nesta data (26/11), o Instrumento de Transação entre o Fundo e a Caixa, com as seguintes disposições:
1. Será realizado o recebimento das agências Pátio do Colégio e Pedro Vicente por parte da Caixa, com contratos atípicos de locação com prazo de 120 meses (10 anos), vigentes a partir de novembro de 2019 e com vencimento em novembro de 2029. O Fundo passa a fazer jus às receitas de ambas as locações, que não faziam parte da receita imobiliária do Fundo até então, sendo que os valores de locação acordados trazem um desconto frente ao valor real firmado inicialmente. O resultado por cota será impactado positivamente em R$ 0,0262.
2. Prorrogação por mais 60 meses dos contratos de locação de 7 agências, nas condições atuais de contrato, mantendo sua atipicidade e postergando os respectivos vencimentos de novembro de 2022 para novembro de 2027. As alterações em cada um dos contratos
será formalizada por meio da celebração de aditivos, que serão assinados pelas partes em até 5 dias úteis da data da assinatura do Instrumento de Transação. Com isso, a gestão consegue alongar o prazo contratual de aproximadamente 9% de sua receita imobiliária contratada para 2027.
3. Rescisão amigável, sem prejuízos para ambos os lados, do contrato de locação do imóvel Campo Limpo, podendo ser alienado pelo Fundo ou captado novo locatário em formado BTS;
4. Custos de Advogados arcados pelo Fundo.
O alongamento dos contratos e reduz a concentração dos vencimentos em 2022 de 54% e da receita contratada para 42%. No atual cenário, 36% da receita contratada tem prazo de vencimento igual ou superior a 2027.
Relatório Gerencial: Em outubro, foi anunciada distribuição de rendimentos de R$0,90 / cota. O resultado caixa do Fundo em outubro foi de R$1,84 / cota, momento em que o fundo passa a vislumbrar o efeito positivo das receitas de Centauro, Nobue Iguatemi São Paulo, aquisições recentes do Fundo. Esse valor contempla o resultado extraordinário da alienação da agência de Carapicuíba de R$1,065 / cota.

 

VILG11
Fato Relevante: o Fundo adquiriu a totalidade do empreendimento denominado “Airport Town Ayrton Senna”, localizado na Rodovia Ayrton Senna, no Município de Guarulhos – SP. O preço de aquisição foi de R$64.685.204,27, sendo que 80% do preço foi pago à vista nesta data, e a segunda parcela, referente ao valor remanescente de 20% do preço de aquisição, será quitada em 6 meses a partir da data de aquisição sem correção monetária.Com o pagamento da primeira parcela, o Fundo passará a ter direito sobre 100% do resultado operacional líquido (“NOI”) do ativo, em regime caixa. O NOI esperado para os próximos 12 meses é de cerca de R$ 5,1milhões, o equivalente a uma receita aproximada de R$0,10/cota ao mês, já considerando que o Fundo, após a 3ª Emissão de cotas, passou a ter um total de 4.379.425 cotas emitidas.

 

VLOL11
Fato Relevante: foi celebrado o Primeiro Aditamento ao Contrato de Locação de Imóvel Comercial, referente ao salão para escritório n° 103, locado à ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE BANCOS INTERNACIONAIS, localizado no Edifício Vila Olímpia Corporate (Torre B).O Aditamento ABBI foi celebrado para: prever a prorrogação do prazo de locação do respectivo contrato, cujo término ficou acordado em 30/11/2024, totalizando 60 meses de prazo de locação; alterar o prazo de antecedência mínima para comunicação acerca da desocupação do imóvel ou da continuidade da locação, que passará a ser de 120 dias; e alterar o prazo de antecedência mínima para comunicação de devolução antecipada do imóvel, que passará a ser de 120 dias. Destaca-se que o valor da locação e suas condições de reajuste foram mantidas


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