Análise qualitativa de um Fundo Imobiliário | Por Danilo Bastos

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Desde 2004 no mercado, sempre seguindo a filosofia Buy and Hold e foco em dividendos. Possui MBA em Mercado de Capitais, graduação em Finanças e é um dos autores do livro Guia Suno Fundos Imobiliários.

Análise qualitativa de um Fundo Imobiliário

 

Sugiro que a análise qualitativa seja a primeira análise a ser realizada em um Fundo Imobiliário.

 

E por que um Fundo Imobiliário precisa ter qualidade?

 

Ora, precisa por um motivo muito simples: é essa qualidade que irá gerar a renda que você está buscando.

 

Procure enxergar um Fundo Imobiliário como um negócio. Um negócio precisa atrair e manter clientes (inquilinos), preservar os ativos para manter ou melhorar a capacidade de geração de renda, pensar em expansão (por que não?), divulgar informações de forma transparente, etc.

 

Entendido a importância da qualidade, precisamos estabelecer critérios objetivos para realizar a análise qualitativa de um Fundo Imobiliário.

 

Em síntese, tudo gira em torno de bons ativos sendo bem geridos.  Por isso, nesse artigo vamos abordar esses principais critérios:

 

  • Administrador e gestor;
  •  Qualidade e localização dos Imóveis;

 

Não faz sentido perder tempo analisando um Fundo Imobiliário se a estratégia e o tipo do fundo não estão de acordo com o que você está buscando. Para um melhor entendimento dos tipos de Fundos Imobiliários existentes sugiro ler o artigo Tipos de Fundos Imobiliários.

 

Administrador e Gestor

 

Primeiramente vamos entender o que é o administrador e o que é um gestor em um Fundo Imobiliário.

 

  • Administrador: O administrador deve necessariamente ser uma instituição financeira. É essa instituição que irá zelar pelo patrimônio e realizar todo o processo administrativo do fundo de acordo com o que está estipulado no regulamento. Cabe ao administrador prestar informações aos cotistas, ao mercado em geral e a CVM (Comissão de Valores Mobiliários).
  • Gestor: Gestor é aquele que toma as decisões de investimento. Pode ser o próprio administrador ou ainda um terceiro prestando serviço para o administrador.

 

Em um primeiro momento, esse é um dos critérios mais difíceis para ser analisado. Principalmente em um Fundo Imobiliário recém lançado e com um gestor desconhecido. Fundos mais antigos ou gestores mais antigos são mais fáceis de analisar através de critérios objetivos.

 

Alguns desses critérios são:

 

  • Histórico na gestão de Fundos Imobiliários e /ou de imóveis para renda;
  • Entrega de bons resultados;
  • Pronta resposta aos investidores e ao mercado;
  • Rapidez no comunicado de fatos relevantes;
  • Cuidado com o patrimônio visando a preservação de valor ou melhora na eficiência.

 

Investidores mais experientes terão mais facilidade para identificar bons gestores, já os investidores iniciantes poderão buscar essas informações em relatórios antigos, fóruns de investimento ou frequentando assembleias e conversando com outros investidores.

 

Mesmo em fundos novos, recém lançados por instituições menores ou gestores desconhecidos, uma simples pesquisa no Google pelo nome da instituição financeira ou o nome do gestor, por exemplo, pode revelar coisas importantes. Estamos na era da informação. Use isso a seu favor!

 

Se eu tivesse que selecionar apenas dois critérios para analisar um gestor, esses critérios seriam o relatório gerencial (lembrando que esse nem é um documento obrigatório, valorize os produzem relatórios de qualidade) e o histórico de resultados. Se é iniciante, foque nesses dois critérios.

 

Qualidade e localização dos imóveis

 

Um imóvel precisa ser bom, ser competitivo e estar no lugar certo (onde os clientes querem estar).

 

Existem critérios técnicos para avaliar a qualidade de um imóvel. Principalmente escritórios corporativos e galpões.

 

Para exemplificar, veja alguns dos principais critérios de avaliação das características de um escritório ou laje corporativa:

 

  • Idade do imóvel: Quanto mais antigo, maior será a necessidade de gastos com reforma ou retrofit.
  • Tamanho e formato da laje: Espaços quadrados ou retangulares, sem pilares ou com a menor quantidade de pilares possível permitem uma ocupação mais eficiente trazendo mais atratividade para o inquilino.
  • Customização: O grau de customização ao inquilino é algo importante e não deve ser desconsiderado. Imóveis com características muito específicas, adaptados para um tipo específico de inquilino, podem gerar altos custos no momento que ficarem vagos e necessitarem ser adaptados para as características do próximo inquilino. Grandes necessidades de modificação reduzem a atratividade para o investidor.
  • Vagas de estacionamento: M2 de ABL por vaga de estacionamento.
  • Certificações internacionais de sustentabilidade: Leed, Gold, Silver, etc.

 

Quanto melhor for o imóvel maior é a chance de atrair, disputar e manter inquilinos. Um imóvel que não seja “top de linha” mas que esteja bem preservado, não tenha uma classificação tão baixa e esteja em uma boa localização também pode ser bem competitivo.

 

Veja na primeira figura, uma tabela genérica de classificação de imóveis corporativos e na segunda figura, as principais características que levam um galpão a ser considerado de alta qualidade.

 

Tabela genérica de classificação de edifícios corporativos:

 

Fonte: Insper – Extensão em investimentos Imobiliários.

 

Tabela genérica de classificação de galpões industriais e logísticos:

 

Fonte: Engebanc

 

Todas essas características são ditadas pelo mercado, em função das principais características que os clientes buscam.

 

Cada avaliador possui seus próprios critérios de avaliação. Por isso, você irá encontrar pequenas diferenças na classificação de imóveis entre avaliadores diferentes.

 

Uma forma rápida de saber a classificação de um imóvel específico é utilizar a ferramenta gratuita Acesse Buildings

https://acesse.buildings.com.br .

 

Como foi dito, localização também é importante, eu diria que até mais do que o padrão construtivo. Para ter acesso a informações que indiquem as melhores localizações, aquelas onde o preço por m2 é o maior, você pode utilizar relatórios gratuitos de consultorias de investimento imobiliário.

 

Uma sugestão são os relatórios First Look da JLL:

 

http://www.jll.com.br/brazil/pt-br/Relatorios

 

Mas existem outras excelentes consultorias como: Engebanc, Hotel Invest, SiiLA Brasil, etc.

 

Conclusão

 

Apesar da sugestão inicial de começar uma análise pelos critérios qualitativos, esses não são os únicos que devem ser analisados. Critérios quantitativos como preço, valor patrimonial e renda também são fundamentais.

 

Alguns investidores mais experientes desconsideram critérios qualitativos quando encontram uma barganha extrema no preço. Ainda assim, principalmente para os iniciantes, a análise qualitativa pode fornecer informações importantes e se tornar um filtro eficaz para minimizar os riscos de perda e potencializar as possibilidades de ganho para o investidor.

 

Não deixe de analisar sempre os ativos que você pretende investir. Comece pela análise qualitativa. Passando por esse filtro, monitore os indicadores quantitativos. Falaremos sobre eles em outros artigos.

Bons investimentos!

 

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